О подводных камнях в арендных отношениях


При осуществлении предпринимательской деятельности договор аренды является одним из часто встречающихся документов. Особенно актуальна аренда для малого и среднего бизнеса, когда нет денежных средств на приобретение объектов в собственность.
 

Для минимизации рисков в таких отношениях приведу краткие рекомендации, которым необходимо следовать при заключении договора аренды.

Во-первых, до подписания такого договора необходимо проверить: кто является собственником помещения, каково его назначение в соответствии с техническим паспортом, а также разрешенное использование земельного участка, где расположено здание, предлагаемое в аренду. При этом важно помнить, что помещение и земельный участок могут использоваться исключительно по целевому назначению. Например, если вид разрешенного использования земли – животноводство, то участок можно применять только под осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства: сенокошение, разведение племенных животных, производство и использование такой продукции, размещение зданий, сооружений, эксплуатируемых для содержания и разведения сельхозживотных и др.
 

Во-вторых, помещение сдается в аренду доверительным управляющим. В этом случае попросите предъявить договор доверительного управления имуществом с этим управляющим.

В-третьих, проверьте соответствие помещения лицензионным требованиям, если деятельность предпринимателя лицензируется. Особенно актуально это для оказания медицинских услуг и розничной торговли алкоголем. Например, помещение под розничную торговлю алкоголем должно быть не менее 50 кв. метров в городе или 25 – в сельском населённом пункте и при этом состоять как минимум из торгового зала и складского помещения.

Кроме того, один из ключевых вопросов – можно ли осуществлять предпринимательскую деятельность в жилом помещении?

Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ это допускается проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если не нарушает интересы других граждан, а также соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. Например, адвокаты и нотариусы могут заниматься профессиональной деятельностью в жилых помещениях. Таким образом, жилое помещение можно использовать и для предпринимательской детальности, но главное, чтобы она не была шумной, грязной и не доставляла окружающим лицам неудобства.

Также существуют пункты договора аренды, на которые нужно обратить особое внимание – это предмет договора с указанием объекта аренды, права и обязанности сторон, в том числе по ремонту имущества, платы за помещение с учетом налогов, наличия ограничений доступа в здание, где оно расположено, а также срок договора аренды. Так, в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрация не требуется, если договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, условие о составе принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды, а также состоянии объекта аренды на момент заключения договора, срок и способ передачи имущества в аренду, ответственность сторон, расторжение и прекращение договора аренды.

Помните, что к составлению и подписанию договора аренды нужно относиться со всей степенью серьезности. Однако в некоторых случаях люди игнорируют эту необходимость, предпочитая не возиться с бумажками.

Однажды ко мне обратился арендодатель, который не мог выселить арендатора из своего нежилого помещения. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось.

С одной стороны, можно поменять замок, вытащить вещи арендатора, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Тем более актуально это, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором (в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д.) – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда.

Надеюсь, этот материал станет полезной основой для ваших будущих переговоров с арендодателями, убережёт от ненужных проблем в суде и с контролирующими органами по факту использования имущества в предпринимательских целях.